2007年北京公寓租售市场活跃

2007年1-4月，北京公寓市场新增供应明显下降，其总体交易“价升量跌”。今年1-4月公寓新增供应共计约20万平方米，与去年同比下降约15%。从今年1-4月高档公寓成交价格和成交面积的同比变化看，总体价格平均每平方米上涨近2000元，而成交量的降幅较大，同比减少近42%。针对成交量明显缩减的现象，其主要原因是房价的高位运行，政府出台的一系列宏观调控政策，让购房者对高档公寓持谨慎态度，持币观望，同时股市的火爆也分流了部分房产投资，而2006年限外令的出台也在一定程度上了影响了高档公寓的需求。

　　尽管1-4月公寓交易量有所萎缩，但价格仍旧继续上涨，出现这种量跌价升的现象是多方面因素综合作用的结果。其一，一季度楼市处于传统淡季，供应相对较少；其二，受2006年171号文件的影响，部分项目需要重新修改规划，或是新规划未通过审批，这都导致市场供应处于低谷；其三，大多数高档楼盘为了给购房者增强信心，坚持高价位销售策略。

　　公寓市场在经历了1-4月的低谷后，5月开始有了明显的反弹，供应和成交量都大幅增加。数据显示，二季度公寓成交量较一季度上涨80%有余。总的来看，2007年前三季度公寓市场供应套数为6640套，成交套数为6915套，供销比为1：1.04，其中成交量同比去年增长了20%以上。同时售价更是出现飚升式的上涨，第三季高档公寓平均成交价格为21，329元/平方米，环比上季度增长了14%。进入5月份后楼市的火爆与1-4月的冷清可谓天壤之别。一方面股市的获利资金投入楼市，对房产的投资需求大幅增多，同时在商品价格普遍上涨的背景下，房地产的价格更是快速拉升；另一方面，人们对房地产保值增值能力的认同，房价的上涨更是进一步刺激了需求；同时随着2008年奥运的临近，新盘陆续推出，供应增加，也是促进成交量走高的原因。从成交区域来看，还是主要集中在中心城区、朝阳、海淀传统区域。

　　在四季度，随着央行和银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》及其补充通知的实施，房地产投资需求以及第二套房的置业需求得到一定抑制，紧缩政策的效应逐渐显现。尽管高档公寓的平均售价继续呈现上涨的态势，但涨速相对减慢，平均售价较上季度上升9.8%，达到23419元/平方米。在供应方面，四季度高档公寓市场出现放量的情况，17个新的项目进入市场。

　　值得一提的是，随着公寓价格的快速上涨，使得部分楼盘单套总价已经接近或超过别墅，部分购房者转向购买别墅，因此在2007年楼市火爆的时期，出现了一些别墅项目的销售套数可与公寓媲美的情况。一些交通和配套相对便捷且成熟的区域别墅项目成了部分高档公寓的竞争对手。

　　在租赁市场方面，外资企业的高级管理层和资深员工一直以来都是北京市公寓需求的主体。对高档公寓的需求同各个公司的住房福利制度具有明显的关联性，目前大多数外企基于本土化降低成本的考虑，未来各个公司外籍员工数量将保持比较稳定的态势，因此每年对公寓的租赁需求呈现平稳上升的状态。2007年由于一些由知名国际运营商管理的服务式公寓项目入市，老牌公寓的良好管理状况，以及市场销售价格的提升，租金也有了一定程度的上涨。2007年三季度，高档公寓的租金水平达到120-130元/平方米.月，环比增长2.8%，同比增长10.5%。进入第四季度，租赁市场进入了比较平稳的时期，但由于新增供应较为缺乏，空置率有所

　　减低，平均租金则较上一季度略微有所上升，增幅约为0.9%。

　　展望2008年北京公寓市场的前景，在销售市场方面，预计供应量和成交量将较为平稳，价格则保持上升态势，来自全国的高端客户的强大购买力支撑着北京的公寓市场。同时宏观政策的出台与实施将进一步显现调控效应，对房价增速有一定影响，预计增速将较07年有所放缓。而在奥运会召开之前，北京的公寓租赁市场将保持旺盛的需求，平均租金将持续上涨。总体来看，随着经济的发展，财富的积累，高档公寓的客群日益扩大，其发展势必是向好的。同时其便利的交通、完善的配套和服务也将吸引更多喜欢享受都市生活的人群。